L’ACP et le copropriétaire sans droit de vote

Mis à jour jusqu'au 14.02.2015

Dans l'article "L’ACP et le membre de l’AG" du 27.01.2015 j'ai en fait démontré que le copropriétaire d'un lot privatif d'un copropriété forcée ne sait être représenté que par une seule personne, dénommé « membre de l'AG ».

Il y a trois points du Code Civil qui éclairent les droits d’un copropriétaire du lot privatif, qui n’est pas membre de l’AG. 

Ultérieurement le 3ème article de cette série entamera les droits et devoirs du mandataire, qui représente un membre de l'AG.

En bref 

Le copropriétaire d'un lot privatif, qui n’est pas membre de l’AG, 

1. ne peut dans cette fonction ni être invité ni délibérer ni voter (Art. 577-6 § 1 CC) ;
2. peut poser des questions par écrit à l’AG (Art. 577-8 § 4 8° CC) ;
3. peut demander au juge d’annuler ou réformer toute disposition du ROI ou toute décision de l’AG, après qu’il est devenu copropriétaire (Art. 577-10 § 4 CC).

Analyse

Ces trois dispositions peuvent paraitre bizarres, puisqu'ils limitent à première vue les droits de participation de tout un groupe de personnes. Mais lues ensemble ils renforcent tant le débat démocratique que la souveraineté de l'AG, en imposant une transparence complète pour que l'AG de chaque lot privatif puisse déterminer la position à prendre par le membre de l'AG losr de l'AG suivante.

Ils obligent les autres organes de l’ACP à informer, chacun séparément, correctement les membres de l'AG : organe décisionnel de l'ACP. En même temps ces trois dispositions respectent la vie privée des personnes concernées :

• pour le syndic : au plus tard lors de l’envoi de l’invitation pour une AG ou immédiatement lors d’un évènement spécial (citation de l’ACP devant le juge, décision urgente prise par lui, …)
• pour le commissaire aux comptes : annuellement au syndic en remettant son rapport sur la comptabilité de l’année passée
• pour les membres du conseil de copropriété en remettant semestriellement leur rapport aux membres de l’AG pour envoi immédiat et sans censure ni ajout par le syndic.

Commentaire

Ces dispositions évitent en plus que les copropriétaires sans droit de vote soient lésés par celui qui les représente comme membre de l’AG. En effet ils peuvent aller chez le juge :

• Contester toute décision du membre de l’AG, prise comme représentant des copropriétaires du lot privatif (Art. 577-2 CC)
• Contester toute décision de l’AG dans les trois mois que le syndic a notifié à eux personnellement ces décisions (Art. 577-10 §4 CC)

Extraits du Code Civil 

Art. 577-6 CC   § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.  

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Art. 577-8 CC  § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :  8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

Art. 577-10 CC  § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.  Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.  Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.  Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.  Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.